Hemos de reconocer que la mayor parte de los usuarios no somos conscientes de que cualquier edificio se deteriora con el uso y que envejece con el paso de los años. No estamos suficientemente sensibilizados con que los edificios necesitan una serie de atenciones periódicas para que puedan darnos las prestaciones que esperamos de ellos. Es igualmente cierto que nos preocupa más nuestra propia vivienda que el edificio donde se encuentra. Es necesario preocuparnos igualmente de lo uno y lo otro. Una vivienda bien conservada puede resultar muy poco útil si el edificio en que está situada es una ruina.

Es cierto que todo tipo de mantenimiento genera un gasto. Pero podemos pensar que en realidad estamos haciendo una inversión para evitar gastos futuros mucho mayores. El mantenimiento de un edificio es necesario por las siguientes razones:

Para conservar el propio patrimonio que tanto nos ha costado crear.

Para evitar las molestias que genera la reparación de averías en las instalaciones.

Por seguridad ... un accidente en el ascensor, una explosión de la instalación de gas….

Por higiene y salud ... atascos en desagües, hongos por humedades, ...

Por confort ... averías en calefacción, agua caliente, ...

Por economía, Una instalación mal conservada produce mayores consumos, un edificio mal conservado rebaja el precio de mercado de su vivienda en el caso de que quisiera venderla.

Constante

Cada año

Revisar los usuarios

Obras  y excavaciones en zonas próximas o bajo el edificio.

Fugas de agua o aparición de humedad.

Grietas, desplomes, asentamientos o abombamientos.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Aberturas de ventilación en muro en contacto con el terrenos.

Impermeabilización en interior de muros en contacto con el terreno.

Estado de las juntas en suelos en contacto con el terreno

Constante

Cada año

Cada 5 años

Cada 10 años

Revisar los usuarios

Aparición de humedades

Desplomes, oxidaciones, grietas y fisuras.

Deformaciones en techos, baldosas desencajadas, desajustes en puertas.

Desconchados en revestimientos de cantos, cornisas, balcones.

Comprobar los especialistas

Ataques de termitas, carcoma, hongos en estructuras de madera.

Comprobar los especialistas:

Sellado de juntas de dilatación en estructuras de hormigón.

Estado de protección contra incendios en estructuras metálicas.

Pintura de protección en estructuras de madera.

Revisar la dirección técnica:

Estado general de la estructura, posibles desplomes, fisuras y grietas.

Tratamientos y reparaciones según especialistas y dirección técnica.

Constante

Cada año

Cada 3 años

Cada 5 años

Cada 10 años

Cada 15 años.

Revisar los usuarios

Aparición de humedades.

Desplomes, grietas y fisuras.

Desprendimientos y piezas sueltas.

Revisar los usuarios

Roturas de cristales

Fijaciones y anclajes en barandillas.

Oxidaciones y corrosiones en carpinterías metálicas.

Ataques de hongos e insectos en maderas.

Juntas de estanqueidad en ventanas.

Sellado entre ventanas y alféizares.

Estado de los herrajes

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Juntas de dilatación y juntas entre carpintería y paredes

Pintura de carpintería y cerrajería.

Mecanismos de cierre y maniobra.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Fijaciones de aplacados, cornisas y salientes.

Estado de los ganchos de servicio.

Estado de la pintura.

Desplomes, fisuras y grietas.

Fijaciones y anclajes de carpinterías y herrajes.

Ataques de termitas, carcoma y hongos en maderas.

Estanqueidad de ventanas.

Cintas, guías y topes de persianas.

Estado de los anclajes de precercos o cercos a las paredes.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Estado de las llagas o de las aberturas de ventilación.

Revisar la dirección técnica:

Estado general de las paredes.

Fijaciones de aplacados, cornisas y salientes.

Constante

Cada año

Cada 3 años

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Aparición de humedades.

Desplomes, grietas y fisuras.

Desprendimientos y piezas sueltas.

Ataques de hongos e insectos en maderas.

Oxidaciones y corrosiones en puertas y barandillas.

Rotura de cristales.

Fijaciones y anclajes en barandillas.

Cierres defectuosos en puertas.

Revisar los usuarios

Estado de mecanismos y herrajes en puertas y mamparas.

Revisar los usuarios

Pintura de carpintería y cerrajería.

Mecanismos de cierre y maniobra.

Comprobar los especialistas

Fijaciones y anclajes en barandillas.

Ataques de hongos e insectos en maderas.

Oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos.

Estado de los anclajes de cercos y precercos a las paredes.

Constante

Cada 6 meses

Cada año y tras tormentas importantes

Cada 3 años

Revisar los usuarios

Estancamientos de agua.

Fisuras, grietas, hundimientos y piezas sueltas.

Aparición de humedades en techos de última planta.

Aparición de vegetaciones, musgo y verdín.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Sumideros, cazoletas, canalones y rebosaderos.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Juntas de dilatación, cazoletas, canalones y rebosaderos.

Encuentros con paramentos verticales.

Juntas de solería y faldones.

Encuentros con paramentos verticales.

Estado de la solería.

Estado de la capa de grava, en su caso.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Estado de pavimentos, acabados superficiales, anclajes de mástiles, tendederos, chimeneas y puntos singulares.

Limpieza de desagües.

Reparaciones por especialistas de elementos dañados.

Limpieza general de faldones, gárgolas, cazoletas, canalones de desagüe.

Reparar o reponer por especialistas los elementos dañados.

Recolocación de la grava.

Tratamientos y reparaciones por especialistas.

Constante

Cada año y tras tormentas importantes

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Aparición de vegetaciones, musgo y verdín.

Hundimientos y piezas rotas o desplazadas.

Aparición de humedades en techos de última planta.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Limahoyas, limatesas, canalones, gárgolas, cazoletas, canalones de desagüe y piezas de cubrición.

Encuentros con paramentos verticales.

Estado de conservación del tejado.

Comprobar los especialistas

Estado de sujección de piezas, juntas, canalones, faldones, vierteaguas, gárgolas, anclaje de mástiles, chimeneas, etc.

Estado y solidez de los ganchos de servicio (Se debe comprobar siempre antes de su utilización.

Limpieza general de limahoyas, limatesas, canalones, gárgolas, cazoletas y canalones de desagüe.

Reponer o reparar por especialistas.

Tratamiento y reparaciones por especialistas.

Constante

Cada año

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Roturas de vidrios o placas y piezas sueltas.

Aparición de goteras o humedades.

Sistemas de cierre o de elementos móviles.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Juntas, encuentros y canalones.

Sistemas de cierre y accionamiento de elementos móviles.

Comprobar los especialistas

Estado de sujeción, anclajes, sellados, etc.

Estado y solidez de los ganchos de servicio (Se debe comprobar siempre antes de su utilización.

Pinturas de los elementos metálicos.

Limpieza general.

Reponer o reparar por especialistas.

Tratamiento y reparaciones por especialistas.

Constante

Cada 2 años

Cada 5 años

Cada 10 años

Revisar los usuarios

Hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietas, desplazamientos y humedades en solerías, alféizares, alicatados, chapados.

Aparición de abofamientos, desprendimientos, fisuras, grietas y humedades en guarnecidos, enfoscados y falsos techos.

Vigilar la aparición de termitas, carcoma y hongos en revestimientos de madera.

Aparición de abofamientos, humedades y óxidos en pinturas exteriores.

Revisar los usuarios

Estado de las juntas en solerías.

Juntas de sellado en alféizares.

Comprobar los especialistas

Adherencia, estado de las juntas y fijaciones en aplacados, chapados y alicatados. Obligatorio

Estado general de las sustentaciones en falsos techos.

Ataques de insectos y hongos en maderas.

Estado general de las pinturas exteriores.

Comprobar los especialistas

Estado general del pavimento

Estado general de guarnecidos y enfoscados.

Limpieza general.

Reponer o reparar por especialistas.

Tratamiento y reparaciones por especialistas.

Constante

Cada 15 días

Cada mes

Cada año

Cada 2 años

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Pavimentos exteriores: hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietas, abombamientos.

Mobiliario exterior: roturas, desprendimientos, grietas, estado general.

Jardinería: lesiones, plagas, falta de riego.

Sistemas de riego: roturas, hundimientos, humedades y fugas de agua.

Alumbrado exterior: deterioro o ausencia de tapas de registro, conexiones y en aislamiento de cables. Roturas o desprendimientos de tomas de corriente y aparatos de iluminación. Saltos de magnetotérmicos y diferenciales. Oxidaciones en elementos metálicos.

Alcantarillado: humedades y fugas de agua, roturas, desprendimientos, desplazamientos de tapas de arqueta.

Abastecimiento de agua: aparición de humedades y fugas de agua.

Piscinas: roturas, desprendimientos, hundimientos y grietas en el revestimiento de los vasos. Falta de material de cura en botiquín, ausencia de señales de advertencia, ausencia de rejillas en sistemas de desagüe. Deterioro de barandillas, peldaños y trampolines. Malos olores, suciedad y agua contaminada, estado de limpieza de la piscina, incluido fondos (diariamente).

Control de laboratorio

Piscinas: control de la conductividad a 20º, turbidez, amoniaco, bacterias. larvas y algas.

Control de laboratorio

Piscinas: bromo, ozono, ácidos, nitratos, etc., estreptococos fecales y salmonella.

Alumbrado exterior: correcto funcionamiento de diferenciales.

Comprobar los especialistas

Jardinería: Necesidad de poda y trasplantes.

Sistemas de riego: estado de arquetas, llaves, aspersores, bocas de riego, mangueras. Funcionamiento de la red y de los programadores.

Alumbrado exterior: estado de difusores, lámparas y farolas.

Alcantarillado: funcionamiento de toda la red, estado de tapas de arqueta y pozos de registro. Estados de los pozos de registro, imbornales, sumideros y sus rejillas.

Abastecimiento de agua: apertura y cierre en grifos y llaves de corte.

Piscinas: estado de instalaciones de seguridad, electricidad, fontanería y depuración de aguas. Estanqueidad del baso, rebosaderos etc. Estado del revestimiento del vaso, andenes y piletas. Estado de grifos y duchas.

Revisar los usuarios

Pavimentos exteriores: Juntas de encuentro de baldosas con paredes y juntas de dilatación.

Comprobar los especialistas

Sistemas de riego: estanqueidad de la red mediante prueba de presión.

Alumbrado exterior: iluminancia, estado, aislamiento y caída de tensión en conductores y líneas. Estado de precintos y tapas de registro, dispositivos de toma de tierra y protección, pintura en elementos metálicos, fijaciones de báculos o farolas.

Abastecimiento de agua: fijaciones en columnas y montantes vistos, estanqueidad y funcionamiento.

Tratamiento y reparaciones por especialistas.

Limpieza y desinfección.

Reposición de material en botiquín.

Análisis y anotaciones en el Libro de Registro y Control.

Aplicar tratamientos.

Análisis y anotaciones en el Libro de Registro y Control.

Aplicar tratamientos.

Podas y trasplantes por especialistas.

Limpieza de arquetas y salidas de agua.

Reparaciones y sustituciones.

Desmontaje para limpieza de difusores, lámparas y farolas.

Limpieza de conducciones en arquetas, pozos de registro, sumideros y rebosaderos.

Instalación y permanencia d sistema de cerramiento o protección del vaso de la piscina.

Reparar y sellar juntas por especialistas.

Reparaciones y sustituciones detalladas por especialistas.

Constante

Cada 6 meses en en caso de presencia de humedades

Cada año

Cada 10 años

Revisar los usuarios

Atascos y malos olores, humedades y fugas de agua, roturas y hundimientos en el pavimento.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Separador de grasas y fangos.

Funcionamiento de desagües y arquetas en muros en contacto con el terreno.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Anclajes y fijaciones en redes colgadas.

Funcionamiento de toda la red.

Estado de tapas de arqueta y tapas de registro.

Estado de arquetas y bombas de achique, incluso la de reserva.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Estado de las arquetas a pie de bajante, de paso y sifónicas.

Limpieza y reparaciones oportunas.

Limpieza de canalizaciones, registros, arquetas y bombas de evacuación. Reparaciones o sustitución de elementos deteriorados.

Limpieza, reparaciones y reposición de elementos dañados.

Constante

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Atascos y malos olores, humedades y fugas de agua, deterioro de anclajes y fijaciones en bajantes.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Anclajes y fijaciones en bajantes, estanqueidad de juntas y funcionamiento.

Reparaciones oportunas.

Constante

Cada 6 meses

Revisar los usuarios

Atascos y malos olores, humedades y fugas de agua.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Botes sifónicos, sifones registrables de fregaderos y lavabos, sumideros.

Limpieza de botes sifónicos, sifones registrables, válvulas de desagüe.

Constante

Cada año

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Excesivo consumo, aparición de humedades y fugas de agua

Revisar los usuarios

Apertura y cierre de grifos y llaves de corte.

Comprobar los especialistas

Fijaciones en columnas y montantes, estanqueidad y funcionamiento

Reparaciones y sustituciones.

Constante

Cada año

Revisar los usuarios

Mecanismo de descarga en cisternas. Roturas y desplazamientos en aparatos sanitarios, pérdida de agua en grifos.

Revisar los usuarios

Juntas de aparatos con solerías, alicatados y encimeras, anclajes y fijaciones, funcionamiento de la grifería.

Reparaciones y sustituciones.

Constante

Cada 6 meses

Cada año

Cada 5 años

Cada 10 años

Revisar los usuarios

Corrosiones, fugas de agua y falta de presión

Comprobar los especialistas

Funcionamiento del presostato y del regulador de aire, apertura y cierre de las válvulas de compuerta de aspiración y salida, funcionamiento de la válvula de retención.

Comprobar los especialistas

Inexistencia de corrosión en el depósito de presión, manómetro de aspiración, anclajes y antivibratorios, estado del aljibe, funcionamiento del grupo de presión, válvulas de paso, corte y reductoras de presión.

Comprobar los especialistas

Conducciones

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Prueba del tanque o depósito del grupo de presión.

Reparaciones y sustituciones.

Limpieza del depósito acumulador, engrase de cojinetes y rodamientos de la electrobomba, limpieza de filtros,

Limpieza de elecrobombas y regulador de aire, limpieza exterior del depósito de presión, limpieza del aljibe, limpieza y engrase de llaves, ajustes y sustituciones de elementos del grupo de presión y válvulas, reparaciones y sustituciones

Limpieza de sedimentos en conducciones.

Reparaciones y sustituciones.

Constante

Cada mes

Cada año

Cada 5 años

Cada 10 años

Revisar los usuarios

Deterioro en aislamiento de cables vistos, desprendimientos de tomas de mecanismos eléctricos, desprendimientos, desplazamientos, roturas, deterioro, suciedad o desaparición de aparatos de iluminación, reiterados saltos de interruptores automáticos, magnetotérmicos o diferenciales.

Revisar los usuarios

Funcionamiento del interruptor automático diferencial, estado de las bombillas y aparatos de iluminación.

Revisar los usuarios

Ventilación desagüe y ausencia de humedades en cuarto de contadores, estado de los aparatos de iluminación.

Comprobar los especialistas

Caja general de protección, estado, aislamiento y caída de tensión de conductores, línea repartidora y líneas individuales de distribución, estado de los precintos, dispositivos de protección en cuadro de líneas de fuerza, alumbrado y cuadro de distribución.

Comprobar los especialistas

Instalaciones comunes del edificio de potencia total instalada superior a 100 kw.

Accionar el dispositivo de prueba o sustitución/limpieza en su caso.

Limpieza, reparaciones y sustituciones.

Reparaciones y sustituciones.

Constante

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Rotura y deterioro del conductor, modificaciones o alteraciones en los elementos.

Comprobar los especialistas

Anclajes y fijaciones, continuidad del conductor, conservación ante la corrosión, conexión a tierra.

Reparaciones oportunas.

Constante

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Roturas y deterioro en dispositivos de toma de tierra y enchufes.

Comprobar los especialistas

Instalación en general y resistencia a tierra.

Reparaciones oportunas.

Constante

Cada año

Revisar los usuarios

Alteración en la recepción de comunicación, roturas y deterioro.

Revisar los usuarios

Pulsadores y telefonillos, botonera de llamada, activación de la cerradura.

Reparaciones y sustituciones necesarias.

Constante

Cada año

Revisar los usuarios

Alteraciones en la comunicación, roturas deterioros en la red.

Revisar los usuarios

Fijaciones, corrosión y humedad en armarios de registro de enlace y canalizaciones no empotradas.

Reparaciones y sustituciones.

Constante

Cada año

Cada 5 años

Revisar los usuarios

Alteraciones en la recepción de la señal, roturas y deterioro de los elementos de red.

Revisar los usuarios

Fijación del mástil y conservación ante la corrosión.

Comprobar los especialistas

Estado de los cables coaxiales, equipos de captación y amplificación.

Reparaciones y sustituciones.

Constante

Cada mes

Cada 4 años

Cada 6 años

Revisar los usuarios

Incorrecto funcionamiento de las puertas, desnivelación de la cabina en las plantas, ruidos y vibraciones.

Comprobar los especialistas. Obligatorio

Instalación según contrato de mantenimiento.

Inspección reglamentaria.

A solicitar a la Administración para ascensores que den servicio a más de 20 viviendas.

Inspección reglamentaria.

A solicitar a la Administración para ascensores que den servicio a más de 20 viviendas.

Trabajos de mantenimiento y trabajos según actas de inspección.

Limpieza del foso y cuarto de máquinas.

Constante

Revisar los usuarios

Presencia y ubicación de señales y elementos, correcto funcionamiento de puertas cortafuegos, existencia de obstáculos en las vías de emergencia y evacuación, roturas y deterioros.

Cada 3 meses

Cada año

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Funcionamiento de la instalación y estado de acumuladores

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Funcionamiento de la instalación, uniones roscadas o soldadas, equipos de alarma.

Sustitución de pilotos, fusibles, ... defectuosos, limpieza de bombas, reparaciones y sustituciones detalladas por el especialista.

Limpieza de equipos, accesorios y relés, regulación de tensiones e intensidades, reparaciones indicadas por los especialistas.

Cada tres meses

Cada año

Cada 5 años

Cada 20 años

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Accesibilidad, estado, seguros, precintos, inscripciones, manguera, ...

Carga de los extintores y estado de partes mecánicas.

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Estado de la carga y de la presión de impulsión, estados de la manguera, boquilla o lanza, válvulas y partes mecánicas.

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Retimbrado del extintor

Tratamiento y reparaciones indicadas por los especialistas

Sustitución de extintores

Cada tres meses

Cada año

Cada 5 años

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Accesibilidad, estado y señalización de los equipos, presión de servicio, estado de la manguera y accionado de la boquilla

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Correcto funcionamiento de la boquilla y su cierre, estanqueidad de racores y manguera, estado de las juntas. Funcionamiento del manómetro.

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Prueba de presión y funcionamiento de la instalación.

Limpieza y engrase de cierres y bisagras, tratamiento y reparaciones indicadas.

Cada tres meses

Cada 6 meses

Comprobar los especialistas autorizados

Accesibilidad y señalización de los hidrantes enterrados.

Estanqueidad y estado de juntas y racores.

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Funcionamiento de la válvula principal y del sistema de drenaje.

Engrase de roscas. Reparaciones indicadas por los especialistas.

Engrase de tuerca de accionamiento y rellenado de la cámara de aceite. Reparaciones indicadas por los especialistas.

Cada 3 meses

Cada año

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Estado de los rociadores, válvulas de prueba, mandos manuales. Estado de la carga de la instalación y gas impulsor. Circuitos de señalización

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Revisión integral de la instalación.

Limpieza general.

Tratamiento y reparaciones indicadas por los especialistas

Cada 6 meses

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Accesibilidad de la entrada de la calle y tomas de piso, señalización, tapas cierres, llaves de conexiones, de seccionamiento, tapas y racores.

Engrase

Tratamiento y reparaciones indicadas por los especialistas.

Constante

Cada año

Revisar usuarios

Rotura, deterioro y ausencia de alumbrado y señalización de emergencia y evacuación.

Comprobar los especialistas autorizados

Baterías, bombillas, señalización, difusores y aparatos de emergencia.

Reparaciones y sustituciones.

Cada tres meses

Cada 6 meses

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Depósito, válvulas, mandos alarmas, motobombas, accesorios y señales. Funcionamiento automático y manual de acumuladores, niveles de combustible, agua y aceite. Estado del cuarto de bombas.

Comprobar los especialistas autorizados. Obligatorio

Válvulas, prensaestopas, velocidad de motores

Tratamiento y reparaciones indicadas por los especialistas.

Operaciones de reposición y limpieza.

Accionamiento y engrase. Ajustes, sustitución y reparación.

Tratamiento y reparaciones indicadas por los especialistas.